2017年4月6日 星期四

台灣的房地產有沒有泡沫化

網路上各討論區也好,各種媒體版面也好,關於房價高低總是不斷地許多人吵鬧。在這個講求數字的時代,總是該要尋找個客觀的指標才是,想了許久覺得從資金面的角度來看會是比較準確的。

比較兩個數字1.房貸餘額 2.年所得


###20180503更新,我發現我少乘月數12,這會使得結果整個不同,註記原本內容重寫###


房貸餘額常有新聞,不難找。年所得比較麻煩點,從這網站所引的資料可以算出來,約是0.313兆(樣本數870.8萬人*平均所得35986)

還有一個數字新聞沒有是房屋修繕貸款餘額0.135兆,也算進去這樣有6.4兆。

平常總是聽到所得的1/3繳貸款,算寬鬆點0.11兆,這是每年能繳清的貸款餘額。也就是說目前的貸款餘額不算利息的情況下要58.2年才能繳完。

央行的房貸餘額統計數字顯示2012年房貸餘額是5.2兆,攤還年數是47.3年。這個數字能不能再高上去.....我沒頭緒。但是房貸要兩輩子的工作年數才能繳清是目前的現實,說它是有泡沫現象,應該是不為過。

2017年8月內政部有公佈一個薪資調查大數據,根據裡面的資料
年工作日數滿180天的人數有512萬人,平均薪資為年薪54.7萬。

貸款買房的大多數會在這個母體之內,所以把這數字當作年所得也就是2.8兆。扣除所得稅6%,實際只有2.63兆,1/3當作房貸上限,只剩下0.88兆。這也就是每年能繳房貸的上限。
(如果用1/4來算,則是0.66兆)

再根據2018年3月的資料,房貸+修繕貸款餘額是6.8兆。

用1/3估計,算起來要7.74年才能還清(不算利息的情況下);若是降到1/4則要延長為10.3年。
加上利息的話,大約要多一倍時間也就15-20年。這15-20年中間如果升息的話,攤還年數就要在往後延了。


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