2020年1月9日 星期四

從平行世界、包默爾效應,到房地產泡沫的一連串跳躍思考

台灣的兩個平行世界:富裕與付不起

在FB上看到有人轉這篇,開頭就寫了

每逢大選,台灣就瞬間成為兩個世界。執政黨說一切美好,在野黨說一切糟糕。這一次也不例外。執政黨描述的是富裕世界:經濟成長率居亞洲四小龍之首、股市創新高、基本薪資多次調漲、失業率低,以及外資回流台灣。在野黨描述的是另一個世界:薪資停滯、物價成長、百業蕭條、觀光區冷清,一般人越來越無法負擔長照、居住、醫療、教育等。


這篇提到的鮑莫爾效應很有趣,所以人工變貴是社會進步的必然,反推回來刻意壓抑工資就很可能造成社會的痛苦,雖然通膨指標沒有上漲。(我說的就是過往20年的台灣)

有很多事情在深思之後都會得到相反的答案,這幾天再思考為什麼房價那麼貴,結果得出了一個我自己都很訝異的結論:
因為交易成本太高。

房地產無論如何也不可能擺脫價值儲存的功能,所以提高交易成本只會降低周轉率。趕走投資客,只會讓價格因為成交量稀少而失靈。(這就是目前的房地產市場現況,價格失靈)

投資客就像是股票市場中的當沖客,他們的存在是市場的自然現象。對一個市場來說,[造市者]是必要的,這些人追逐買賣價差的同時也承擔了價格波動的損失。當然房地產交易不可能不抽稅,可是讓稅率在內的交易成本變成類似股票交易稅一樣的簡單易算是可以改的(能合併成單一稅種更好)。

而市場的公平性則是該體現在[資訊揭露的公平性]以及[資金授信的公平性]兩個方面。其實過往台灣房地產市場的畸形最根本的原因就在於銀行系統對授信的過濾。小買家能拿到的貸款條件遠惡劣於大型建商甚至大投資客。房地產市場價格的過度膨脹不過是台灣金融業被過度管制下的周邊效應。謹慎的鬆綁金融業務,就可以緩解推升市場價格的壓力。放開投資客進場,則能加速市場價格浮現。(多頭時漲的兇,空頭時跌的兇)

當然任何改變都會是雙面刃,造成某些族群得利,某些族群易受傷害。但大概念就是讓投資客(短期持有者)優先承擔價格波動風險。

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